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Le Taux d’endettement ou quand les mathématiques font mal à la tête !

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Aujourd’hui, vous êtes motivé, vous avez envie d’investir et vous pensez que c’est le bon moment. Et là les mathématiques vous font peur ! Entre les calculs de rentabilité, les calculs du taux d’endettement, les calculs des loyers… il y a de quoi avoir une migraine.

Ne vous inquiétez pas, nous allons  mettre un peu tout cela au clair pour vous !

Le taux d’endettement est définit par la capacité d’emprunt d’une personne. Cependant, comment savoir ce qu’il faut  compter dans les charges ?
Par ailleurs, les calculs changent en fonction des banques… donc il se peut que votre capacité d’endettement soit différente en fonction des banques…

Voyons cela d’un peu plus près !

Les charges  c’est techniquement tout ce que vous payez. A savoir, votre loyer si vous êtes locataire ou votre prêt immobilier de votre résidence principale si vous en avez une, toutes les mensualités de vos crédits en cours (prêt étudiant, crédits à la consommation, etc…), vos factures  etc….
Attention si votre banque compte dans vos charges votre mensualité de l’impôt sur le revenu, il faut alors fuir ! Elles ne doivent pas faire cela !

Maintenant que vous savez ce  que vous devez prendre en compte,
passons au calcul classique du taux d’endettement.

La plupart des banques appliquent ce calcul-là ! Ce n’est pas forcément le plus avantageux pour ceux qui veulent investir dans le locatif.
Le calcule le plus basique est  de diviser vos charges par vos revenus.
Pour effectuer un investissement locatif, les banques calculeront de cette façon :

Exemple de simulation :

Tom perçoit un salaire de 2700 € par mois et paie 800€ de loyer tous les mois.
Le bien qu’il souhaite acheter coute : 180 000€ et devrait lui rapporter environ 900€ de loyer. Il pense qu’avec les différents taux pratiqués par les banques, il lui faudrait des mensualités de 700€ pour financer son acquisition.
Sachez que pour un appartement loué, la banque prendre en compte une décote d’environ 30%.

Voici les calculs :

Tout d’abord voyons vos revenus : votre salaire, et votre futur loyer perçu après sa décote appliquée :

2700  + (900 x 70 /100) = 2700 + 630 = 3330 €

Charges seront alors de : loyer à payer + mensualités du crédit :

800 +700 = 1500 €

Le taux d’endettement est par conséquent : 1500 / 3330 = 45 %

Ce résultat est largement supérieur au taux d’endettement possible en France  qui est de 33% maximum.
Ce calcul est le plus souvent appliqué  par les banques comme nous l’avons dit plus haut, mais il est rarement à votre avantage…

Voyons maintenant un autre calcul  qui est pratiqué parfois par d’autres banques.

Cela s’appelle le calcul différentiel.  Ce calcul a une tendance à favoriser l’investissement locatif. Vous allez comprendre pourquoi :

Exemple de simulation :

Tom souhaite toujours acheter un bien à 180 000 €. Son futur loyer est toujours estimé à 900€.
Les revenus locatifs pris en compte par la banque sont donc de  630 €.

En sachant que les mensualités de la banque seront de 700€, 700 – 630 = 70€
La banque va donc l’ajouter aux charges prises en compte lors des calculs.

Les charges seront alors : du loyer + la différence mensualités – loyer = 800 + 70 = 870 €

Son taux d’endettement est alors de : 870 / 2700 = 32 %

D’après ce deuxième calcule, Tom peut donc investir et obtenir son prêt ! Cependant il faut savoir que les banques qui pratiquent ce calcul ont des taux d’intérêt parfois un peu plus  élevés.
Vous l’aurez compris, tout dépend vraiment de la banque que vous démarchez ! N’hésitez pas à en démarcher plusieurs en même temps pour faire jouer la concurrence des taux.

Pour d’autres questions, nous pouvons vous aider sur investissement-locatif.com.

Manuel
Manuel
Manuel est un élément important pour Investissement-locatif.com. Il connait tout dans le domaine de l'immobilier. Si vous avez la moindre question vous pouvez lui poser. C'est un infatigable. Il souhaite toujours tout savoir et cherche à s'améliorer.